Vous conseillez des couples, des concubins ou des partenaires pacsés qui détiennent leur patrimoine immobilier via une SCI ? Un arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2026 confirme la nullité des clauses de tontine sur la totalité des parts sociales. Cette décision vous oblige à agir vite : en tant qu'avocat, vous pouvez dès maintenant sécuriser les montages de vos clients.
Arrêt de la Cour de cassation du 9 avril 2026
La clause de tontine, ou clause d'accroissement, permet au dernier survivant des associés d'une SCI de devenir seul propriétaire de toutes les parts sociales, en évitant la transmission successorale. Cet outil était utilisé pour éviter l'indivision entre le survivant et les héritiers, surtout dans les couples en dehors du mariage. Selon actu-juridique, la Cour de cassation a tranché le 9 avril 2026 : cette clause est incompatible avec le droit des sociétés. C'est une confirmation attendue : la Cour avait déjà posé ce principe dans des arrêts antérieurs, mais celui de 2026 est plus clair.
L'article 1832 du Code civil pose un principe : toute société doit compter au moins deux associés. Or la clause de tontine, quand elle porte sur toutes les parts, entraîne la disparition d'un associé au profit de l'autre. La société compte alors désormais un seul membre. La Cour en a déduit la nullité de la société, de manière rétroactive : la SCI est considérée comme inexistante si la clause était présente dès l'origine. Cela concerne les SCI familiales entre concubins ou pacsés, mais aussi les structures plus complexes.
La portée de cette jurisprudence est large. Pour un avocat, elle signifie que des centaines de dossiers sont fragilisés. La nullité entraîne la dissolution de la personnalité morale, avec des conséquences multiples sur le plan fiscal (imposition personnelle des revenus fonciers, droits d'enregistrement, IFI) et civil (retour à l'indivision entre les ex-associés). Il faut donc agir vite.
Quelles implications pour vos clients ?
Prenons un couple de concubins qui a créé une SCI en 2010 avec une clause de tontine sur toutes les parts. Si l'un décède aujourd'hui, la clause est nulle : les parts du défunt sont transmises selon les règles successorales, soit à ses héritiers légaux (parents, enfants…). Le survivant est privé du mécanisme d'accroissement et doit partager la propriété de l'immeuble avec les héritiers, ce qui crée souvent des conflits. Exemple : une SCI détient un immeuble de 500 000 €. Si la nullité est constatée après le décès d'un associé, le survivant se retrouve en indivision avec les trois enfants du défunt, chacun propriétaire d'1/4 de la valeur. En l'absence de clause d'attribution préférentielle, la vente peut être forcée, avec une plus-value taxable.
Sur le plan fiscal, la nullité de la SCI remet en cause tous les actes passés par la société. Les déclarations d'impôts sur les sociétés (si la SCI y avait opté) ou de revenus fonciers peuvent être annulées, ce qui ouvre la voie à des redressements. La disparition de la personne morale impose de liquider le patrimoine immobilier : les associés deviennent copropriétaires indivis, ce qui peut déclencher des droits de partage et modifier l'assiette de l'IFI si le bien perd le bénéfice de l'exonération des sociétés transparentes.
Pour vos clients, le risque est double : une insécurité patrimoniale durable et un coût fiscal élevé. En tant qu'avocat, vous devez les alerter immédiatement et leur proposer des solutions de régularisation. Cela passe par une revue complète des statuts, mais aussi par une analyse des contrats en cours (emprunts, baux) qui pourraient être affectés par la nullité de la société emprunteuse ou bailleresse.
Plan d'action : sécurisez les montages maintenant
Face à cette insécurité, une action rapide est nécessaire. Voici les étapes clés pour protéger vos clients :
- Identifiez les dossiers à risque : listez toutes les SCI dans lesquelles une clause de tontine figure sur la totalité des parts. Vérifiez la date de constitution et le nombre d'associés encore en vie. Priorisez les situations où un décès est déjà intervenu.
- Informez chaque client concerné : rédigez un courrier ou organisez un rendez-vous pour expliquer la jurisprudence, les risques et les solutions. Conservez une trace écrite de votre recommandation, ce qui démontre votre diligence.
- Proposez une modification statutaire : convoquez une assemblée générale extraordinaire pour supprimer la clause de tontine ou la limiter à une fraction des parts de manière à garantir qu'au moins deux associés subsistent après le décès de l'un d'eux. Cette modification peut être rétroactive, mais attention aux effets fiscaux.
- Évaluez les alternatives juridiques : si l'objectif est de protéger le survivant, suggérez un démembrement croisé des parts (usufruit/nue-propriété) ou, pour les couples mariés, une clause de préciput dans le contrat de mariage. Pour les pacsés ou concubins, envisagez une donation avec réserve d'usufruit, mais évaluez l'impact fiscal (droits de donation).
- Anticipez les conséquences d'une dissolution : dans les cas où la régularisation est impossible ou trop coûteuse, conseillez la dissolution amiable de la SCI et le partage de l'immeuble. Préparez les calculs de plus-value et les droits de partage.
- Révisez vos modèles de statuts : actualisez vos trames pour toute nouvelle SCI afin d'exclure ce type de clause, sauf si elle est assortie de mécanismes préservant la pluralité d'associés (par exemple, adjonction d'un tiers de confiance).
Cette démarche doit être menée rapidement, car tout retard expose vos clients à des conséquences financières, notamment en cas de contrôle fiscal inopiné.
Anticipez les impacts sur votre pratique
Au-delà des dossiers individuels, cette jurisprudence a un impact sur l'ensemble de votre exercice. Votre devoir de conseil, prévu par le Règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat, vous oblige à informer vos clients des évolutions législatives et jurisprudentielles qui affectent leurs intérêts. L'inaction face à l'arrêt du 9 avril 2026 pourrait engager votre responsabilité civile professionnelle si un préjudice en découle pour le client, et pourrait même entraîner une action disciplinaire.
Saisissez cette occasion pour réaliser un audit global des structures sociétaires de vos clients. Une SCI est une forme sociale où la clause de tontine pose problème, tout comme d'autres formes : vérifiez les SCP, les holdings, ou même les sociétés en participation. Informez vos collaborateurs de cette décision, et intégrez-la dans vos processus internes de suivi de d